Ikke alle avisforsider er like morsomme å våkne opp til, dagens DN kan jo være et eksempel. (NB: Les disclaimer nederst i innlegget)

https://www.dn.no/bors/eiendom/olav-thon-eiendomsselskap/first-fondene/favorittfond-har-gatt-pa-en-kjempesmell-aret-i-ar-har-vart-grusomt-sier-forvalter/2-1-1240626

Noen ganger kanskje livet hadde vært enklere av å være litt mindre tilgjengelig, men det er nå bare sånn jeg er så det får jeg tåle. Likevel litt overrasket over vinklingen og at det var meg som ble bretta ut på dagens forside, så litt utdypende perspektiver følger.

Tabellen under viser utviklingen til FIRST Nordic Real Estate år-for-år sammenlignet med referanseindeksen samt konkurrerende eiendomsfond siden oppstart 16.05.2019

Så vi har høyere avkastning (om den er bedre vet jeg ikke) enn både referanseindeksen og konkurrentene siden oppstarten, men også i år som markedet har vært tyngre. Selv om drøyt tre år er kort tid og tallene kan inneholde store elementer av flaks/uflaks og tilfeldigheter, synes jeg det er vanskelig å være veldig misfornøyd så lang. 9.4% årlig avkastning er kanskje ikke spektakulært høyt, samtidig er det viktig å huske at lange renter i Norden har økt mye i perioden og trolig påvirket verdsettelse negativt.

Det alltid er rom for forbedring, og alt er langt fra perdekt, likevel synes jeg absolutt ikke fondets prestasjoner er noe å skamme seg over så langt.

Oppdatert portefølje under. Det trente øye vil se at Emilshus er nytt selskap i fondet, som er siste tiden er tiltet mer i offensiv retning (som nevnt også i artikkelen)

Hvorfor faller eiendomsaksjer og fond, men ikke direktemarkedet? Det er flere grunner til dette,

• Om vi tar bolig først. Om du eier en bolig, du har ikke tenkt til å selge, men det er grunn til å tro at markedet er ned. Går du da i banken for å få en ny og lavere takst? Nei, opplagt ikke. De færreste MÅ stort sett ikke selge, derfor går ofte omløpshastighene på boliger ned (stor spread mellom kjøper og selger), og prisfallet blir ikke så stort. Boliger i Norge falt med 6-7% omtrent (se graf under) i finanskrisen og har vel aldri hatt reelle fall siste 20 år.

• Om du eier næringsbygg er situasjonen litt annerledes. Da må bygget verdsettes hvert år (alternativt hvert kvartal, litt avhengig av hvilken struktur det er). Det som er problematisk med dette, er at du som eier kan påvirke hvilken verdi som blir satt basert på hvilke forutsetninger som legges til grunn (leiepris, kostnader, investeringer, exit-yield osv). Derfor blir ikke dette helt det samme som markedsverdien, i alle fall ikke om du ikke faktisk skal selge og må finne en virkelig kjøper. Derfor kvier en seg gjerne med å skrive ned, fordi en håper markedet skal komme tilbake opp igjen senere. Dette gjelder de børsnoterte også. Blant annet derfor er jeg utrolig skeptisk til å basere investeringer på P/NAV. Grafen under viser aksjekursen til Sagax mot Olav Thon. For 5 år siden handlet Sagax på P/NAV 1.70, mens OLT lå på 0.66x. Bra du ikke gikk long OLT og short Sagax da..

• Betyr det at aksjemarkedet alltid har rett om eiendom og de som setter verdier alltid feil? Absolutt ikke. Tror ikke det finnes en såpeserie det er mer drama og følelser i enn aksjemarkedet. Ting går for mye opp og for mye ned. Bare se på tabellen i begynnelsen av innlegget, børsnotert eiendom blir ikke 30-50% mer eller mindre verdt fra år til år (si 15-25% justert for belåning), verdiskapingen har ligget ganske jevnt på drøyt 10% i året, men resten av svningningene er markedets varierende humør.
• Poenget er, at om du eier et bygg som er børsnotert som kan svinge voldsomt i pris, eller om du eier et bygg utenfor børs og stikker huet i sanda, så er det samme eksponeringen du har. Det er ikke mer risiko på børs (kanskje mindre faktisk siden det er lettere/billigere å selge aksjene dine). Så mitt best guess er kanskje at snittet av bokverdier (NAV) og aksjekurser er den reelle verdien?
• En liten historie til slutt. Jeg jobba i Pareto med eiendom under finanskrisen. En kollega av meg kom på den geniale ideen å trade unoterte eiendomsfond/syndkater. Børsen handla vel på kanskje P/NAV 0.5 eller noe, bokverdiene i disse fonda var P/NAV 1. Pitch til kjøper: Vil du kjøpe deg inn i dette fondet til rabatt? Pitch til selger: Børsen er på halv pris, vil du selge her og komme unna med kun 10-20% rabatt? Ble brukbar butikk ut av det der faktisk, men de som forvalta fonda ble ikke helt fornøyd..

Er lav yield høy risiko?

Ja, alt annet like er høy yield bedre enn lav yield. Fordi når rentene går opp, er det bra å ha et stort yieldgap som sikrer kontantstrømmen (yield er avkastningen på eiendommen før gearing). Men det er noen aspekter å tenke på. Høy yield henger ofte sammen med høy risiko. Kanskje leietakeren flytter ut og bygget står tomt, eller kanskje leieprisene skal ned mye fremover, da hjelper det ikke så mye med høy yield

Jeg liker høy yield, men jeg må diversifisere risikoen. Lager har ofte høy yield fordi eiendomstenkisk verdi ikke er så høy. Så om leietaker flytter ut, kan bygget være verdiløst. Samme kan gjelde enkelt butikker utenfor kjøpesentre. Så min måte å løse det på, er å ha mange selskaper, som igjen har mange bygg hver. Om en av hundre leietakere konker, så går det helt greit, men om du eier et bygg, og det er akkurat den leietakeren som konker, da er det ganske ugreit. Så i FIRST Nordic Real Estate er det veldig lite sentrumsnær eiendom, iaf som har lav yield. Det liker jeg ikke

Men jeg er ikke like bekymret for lav yield på bolig, spesielt hyresretter i Sverige. Risikoen for ledighet er minimal pga. regulerte leier som gjør at det er en nærmest uendelig kø av folk som vil leie. Samtidig er det god lønnsomhet i å pusse opp når noen flytter, og du får lov å øke leiene ihht hyresrettsforeningens krav. Samtidig er ikke bare inflasjon, men også rente en del av mekanisken du kan regulere leiene med. Så høyere rente gjør at du mekanisk kan sette opp leiene. Dermed vil fremtidig yield gå opp om rentene går opp, som beskytter yieldgapet. Bolig og lager er derfor de største segmentene i fondet

Legger også ved et regnestykke på yield og renter (første er gitt all kontantstrøm går til utbytte, andre er all kontantstrøm går til nedbetaling av gjeld)

Viktig informasjon:

Dette er informasjon gitt i markedsføringsøyemed og må ikke oppfattes som investeringsråd. Denne presentasjonen er bare ment for institusjonelle og private investorer bosatt i Norge, hvor fondet har sin markedsføringstillatelse. Vennligst les fondets nøkkelinformasjon, vedtekter og prospekt før beslutning om investering. Dokumentene er tilgjengelig på www.firstfondene.no.

Ved tegning mottar man en andel i fondet og ikke direkte i de underliggende verdipapirene.

Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig kursutvikling. Framtidig avkastning vil bl. a. avhenge av markedsutviklingen, forvalters dyktighet, verdipapirfondets risiko, samt kostnader ved tegning, forvaltning og innløsning. Avkastningen kan bli negativ som følge av kurstap. Effektiv rente vil kunne endres fra dag til dag, og er derfor ingen garanti for avkastningen i perioden den er beregnet for. Valutakursendringer vil påvirke verdien på fondet dersom underliggende investeringer er foretatt i annen valuta enn det som fondet er notert i. Selskapet er ikke ansvarlig for eventuelle skader eller feil som beror på hendelser utenfor selskapets kontroll.