Eiendom er et yndet investeringsobjekt. Å investere i eiendom gjennom børs kan ha mange fordeler som tanken er at denne artikkelen skal belyse.
Men for å ta det som blir oppfattet som den største ulempen først, nemlig at verdiene svinger så mye. Strengt tatt er det ikke verdiene, men prisene (aksjekursene) som svinger. Den nordiske eiendomsindeksen har falt hele 38% fra toppen i november i fjor, tross dette fallet, har avkastningen på indeksen vært 10% årlig siden 2006. Sagt på en annen måte, 100 kroner investert i 2006 ville vært 433 i dag. Om timingen for å kjøpe nå er riktige aner jeg ikke, men kjøpe på topp gjør en i alle fall ikke nå. Uansett tror jeg det er fornuftig å være langsiktig
Men man MÅ ikke være langsiktig. Eiendom på børs er det vi kaller en «likvid» investering. Det vil si at å selge seg ut, eller kjøpe mer for den saks skyld er enkelt, raskt og billig (lav kurtasje på aksjer og faktisk er transaksjoner i fond gratis). Ikke behov for å bruke tid og penger på ringe eiendomsmegler, være gjennom budrunder, betale meglerhonorar eller dokumentavgift.
En annen fordelen, er at å investere i eiendom på børs ikke krever at du må være vaktmester på si. Hverken eiendomsselskapet eller fondsforvalteren vil ringe deg om sluket er tett, heisen er i uorden, leia ikke har blitt betalt i tide eller leietaker skal flytte så du må få en ny på plass. Dyrt kan det også være med uforutsett vedlikehold.
Diversifisering er viktig for å spre risiko. Det kan være lurt å ikke legge alle eggene i en kurv, men ha eksponering mot ulike eiendomssegmenter, geografier og leietakere. For eksempel kan reguleringer eller nye bygg påvirke verdien av en leilighet, eller kanskje det er en leietaker som skaper problemer som også påvirker avkastningen du ønsker. Fondet FIRST Nordic Real Estate (som jeg forvalter) er eksponert mot rundt 25 millioner kvadratmeter med alt fra bolig, lager, kontor, handel, hoteller og ulike samfunnsbygg som skoler, sykehus og aldershjem. Knapt 90% er i Sverige og Finland og 5% er utenfor Norden. Det er veldig mange ulike leietakere, hvorav offentlige (eller såkalt skattefinansierte) motparter utgjør den største andelen. Dermed er risikoen godt spredt. Dersom en ønsker et enkeltselskap heller enn et fond, er nok svenske Balder det som oppfyller diversifisering best.
Veksten i selskapenes inntjening er den viktigste kilden til avkastning, denne har vært 12.6% årlig siden 2006. Som tidligere nevnt har avkastningen vært 10%, altså har inntjeningen steget mer enn aksjekursene. Sagt på en annen måte er verdsettelsene basert på inntjening falt gjennom denne perioden. Mitt inntrykk er at mange tvert imot mener eiendom er høyt verdsatt, og at renter har drevet dette. Av veksten i inntjening på 12.6%, kommer faktisk kun 2.3% fra lavere renter. Drøyt 4% kommer fra økte leiepriser, drevet av blant annet inflasjon gjennom KPI-justerte leiekontrakter, noe som er veldig aktuelt i disse dager.
Den viktigste driveren bak veksten i inntjening, og dermed avkastningen, er at selskapene har lykkes i å vokse sine utleibare arealer, rett og slett. Dette utgjør 7% som er over halvparten av veksten i inntjeningen. Evnen til å øke antall kvadratmeter å leie ut, kombinert med å få mest mulig ut av de, både gjennom høyere leiepriser og lavere kostnader, er dermed nøkkelen for å lykkes på lang sikt. For å oppnå dette, er det en stor fordel med intern kompetanse på mange områder, slik som utleie, vedlikehold, utvikling, finansiering og transaksjoner. For å ha denne kompetansen internt er det nødvendig å ha en viss størrelse, slik de børsnoterte selskapene typisk har. Et annen viktig fortinn størrelse gir, er fleksibiliteten det både gir deg selv og leietakere. Leietakere utvikler seg og endrer behov over tid, de kan trenge mer plass, mindre plass eller andre type lokaler. Med en stor eiendomsmasse er sannsynligheten større for at du kan tilfredsstille og dermed beholde leietakeren. Noen ganger kan det være deg selv som utleier som har behov for fleksibilitet, for eksempel ved ønske om vedlikehold av bygg der du har andre lokasjoner leietakere kan være en periode. Tilgang til langsiktig, konkurransedyktig og noen ganger rask finansiering er også et viktig konkurransefortrinn en del børsnoterte selskaper typisk har.
Med stabil og forutsigbar kontantstrøm er eiendom i seg selv er en attraktiv aktiva, og eksponering gjennom børsnoterte aksjer eller fond gir ytterligere fordeler