For å ha sagt det med en eneste gang, utviklingen i FIRST Nordic Real Estate har vært skuffende. Selv om 38% avkastning siden oppstart ikke er noen katastrofe, så er det svakere enn referanseindeksen, og langt etter vår konkurrent ODIN Eiendom.
Har skrevet litt om dette tidligere, og skal ikke gjenta for mye utover at jeg er skuffet over meg selv. Investeringsfilosofien har gått gjennom flere faser av forbedringer, og jeg er egentlig veldig fornøyd med den nå. Kvaliteten (målt i bla vekst og EK-avkastning) er høyere enn markedet, samtidig er risikoen (målt i belåning og verdsettelse) lavere, og i tillegg er synes jeg eksponeringen mot de ulike eiendomssegmentene er riktig (mest bolig og lager).
Men i denne artikkelen tenkte jeg se nærmere på hvordan fondet kan sammenlignes med direkteinvestering i utleiebolig. Finansavisen hadde nylig en artikkel om at leieprisene i Oslo var nest høyest i Europa med 263kr/kvm/mnd, for en 70 kvm leilighet blir det 18.400 kr/mnd
Boligprisene i Oslo per desember 2020 var 81.137 kr/kvm, eller 5.680 mill for 70 kvm. Litt forutsetninger: Felleskostnader er ut i fra et raskt søk på Finn rundt 4.000 kr/mnd for 70 kvm (varierer selvsagt avhengig av mange ting). Har også tatt utgangspunkt i 95% utleiegrad (18 dager uten leie per år), 60% belåning er maks i Oslo og 1.2% rente på Nybygger.no var den beste jeg fant på Finansportalen. Fradrag på formueskatt basert på 10% rabatt og 0.85% formueskatt, 22% skatt på netto av leieinntekter og felleskostnader/skatt.
Regnestykket viser en yield på 3.23% og 4.95% avkastning på egenkapitalen. Under har jeg laget et eksempel på hvordan tilsvarende tall ville vært i FIRST Nordic Real Estate
4.29% avkastning på egenkapitalen kommer jeg til da. Dette er basert på at fondets P/E er 19.1x snudd opp ned blir 5.24%, så justert for fradrag i formueskatten (35% rabatt på 0.85% formueskatt, noter at dette blir beregnet på egenkapitalen, mens i eksempel med bolig direkte blir det basert på totalkapitalen), samt trekker ut forvaltningshonorar. Så gitt mine forutsetninger er avkastning på investert kapital forventet å være høyere ved å investere direkte i bolig enn eiendomsfondet. Det er noen forskjeller, både fordeler og ulemper ved begge måter å investere i eiendom på. Fordeler meg å eie direkte
- Du har bedre kontroll og kan besøke enheten(e) du har investert i fortløpende
- Du kan skape merverdier om du er god til å mekke selv (slå ned vegger, reseksjonere, pusse opp osv.)
- Dette gjør selskapene i fondet også kontinuerlig
- Du får løpende kontantstrøm/utbytte
- I fondet vil det akkumuleres opp, men det kan løses ved å selge litt andeler underveis, effekten blir den samme
- Mulig det går an å få noe fordeler gjennom å få skattefradrag på oppussing
- Om du leier ut hybel i egen bolig er dette opplagt gunstig (artikkelen er rettet mot kjøp av sekundær bolig til utleie)
- Mindre kortsiktige svingninger i verdier enn i fond
- Dog kan dette være litt «stikke hodet i sanden» tankegang, over tid vil verdiskapning og avkastning bli tilnærmet likt. Faktisk kan svingninger i fondet brukes aktivt til rasjonell rebalansering
Eiendom gir en reell diversifiering mot aksjeinvestering. Fondet korrelerer lavt mot Oslo børs (0.56), S&P500 (0.25) og MSCI World (0.35). Dermed er eiendom en velegnet byggekloss i en større portefølje av investeringer. Inflasjonsjusterte leiekontrakter gir også en form for beskyttelse mot høyere renter
Jeg er ikke sykt stødig på skatt, så om noen mener jeg har regnet feil eller misforstått så pls si i fra, så skal jeg få rettet det opp
Konklusjonen: Løpende avkastning på investering i utleiebolig på 4.95% mot eiendomsfondet på 4.29% (potensiell verdistigning kommer i tillegg på begge). Så hvorfor investere i fond da?
- Vedlikehold – kostnader og «bry/bekymring» ved utleiebolig
- Har ikke lagt inn vedlikeholdskostnader i regnestykket på utleiebolig. Dette kommer jo litt varierende
- Har leiet ut bolig selv og opplevd alt fra ødelagt komfyr (var tjuvkoblet) til vepsebol i boden
- Vedlikeholdskostnader er inkludert i regnestykket til fondet (selskapet regnskapsfører dette løpende)
- Ingen ringer og «plager» deg ved investering i fond
- Har lagt til grunn null ledighet (100% utleiegrad) for utleiebolig i regnestykket. Kanskje mest sannsynlig, men samtidig et «best case»
- Når jeg leiet ut selv hadde jeg vel 14 dager ledighet på 1.5 år
- På egen utleiebolig må en finne rett leietaker, holde visninger, innkreving
- Ingen kostnader ved kjøp og salg av andeler i fond
- Heller ikke noe plunder (eiendomsmegler, visning osv) Penger på konto etter to dager ved salg av andeler
- Selskapene i fondet er store, og har intern kompetanse på utleie, drift, vedlikehold, utvikling, regulering, prosjektgjennomføring, finansiering og transaksjoner
- Spesielt dette med utvikling er viktig, økning i antall kvadratmeter har vært den viktigste bidragsyteren til avkastning siste årene (lavere renter er mindre viktig)
- Dette legger grunnlag for høyere vekst, og dermed avkastning (vekst og avkastning har begge vært ca 15% årlig siden 2006)
- Diversifisering er bred i fondet med over 20 millioner kvm i ulike eiendomssegmenter og geografier
Meget interessant – du er dyktig. Vurderer å investere i dine fond. Drister meg til 3 kommentarer ….
1. Du bruker i overkant på felleskostnader. Har selv 4 utleieleiligheter sentralt i Oslo (bydel Grünerløkka) med snittstørrelsen 75 m2. De har et snitt på 2.750 pr måned.
2. Har drevet utleie av disse i inntil 8 år og har til nå ikke hatt 1 eneste ledig dag i noen av leilighetene. Nøkkelen er at du har 3 måneders oppsigelse som gir deg god tid til å finne nye leietakere.
3. Det er jo klart at det er verdistigingen som har gjort utleieleiligheter mest interessant de siste årene…. Regnet litt på mine og min egenkapital i leilighetene har gått fra til sammen innskutt 2,8 millioner til 14 millioner siden jeg startet med dette. (kjøpte den første i 2010 / 2 år før ferdigstillelse og gjorde deretter i det samme i 2011/2012/2014). Men jeg startet jo i en periode hvor det holdt med ek på ca 20%. Tallene er før skatt…
Jeg er forøvrig helt enig i «ja takk begge deler» og har prøvd å få en større aksjeandel de siste 2-3 år. Skulle gjerne vært større den…..
Kjøpte leilighetene basert på forventning verdistigning – og ikke cash flow. idag gir de en månedlig cash flow på 55.000 før skatt (etter felleskostnader / renter). Har valgt å kjøre avdragsfrihet i hele perioden.
Kun ment som et innspill til dine flotte kommentarer/vurderinger.
Hei Kjell, tusen takk for gode og nyttige innspill, det var egentlig akkurat det du skriver jeg er ute etter å forstå bedre
Jeg skal legge inn dine tall i regnestykket og oppdatere artikkelen litt senere i dag.
Kommentar til det du skriver om verdistigning. Det er jo kjempeviktig og vært en viktigere komponent enn selve kontantatrømmen de siste årene (som du ogsp skriver). Sånn vil det være i fondet også. Vekst i kontantstrømmen fra økt leie (inflasjon + bedre marked), kombinert med potensiell yield-kompresjon vil ligge til grunn for avkastning.
Forresten imponerende historie du har klart siden første kjøp i 2010 og i drift siden 2012, veldig gøy å høre!
Igjen tusen takk for at du deler, veldig nyttig for meg, ha en super helg!
Thomas
Hei!
Er IFRS justeringer av markedsverdi og evt. avskrivninger justert bort i P/E i regnestykket, slik at E blir tilnærmet lik cashflow og en sammenligner epler mot epler?
Heisann, yes det stemmer som du sier, så E er tilnærmet cashflow
Hei.
Du tar jo ikke med verdistigning av boligen i ditt regnestykke?
Heisann, nei, jeg holder verdistigning utenfor for både bolig og fond. Historisk har det jo kommet i begge produktene og det kan det jo fort gjøre videre fremover også
Et lite punkt til på søndagsmorgenen. Kjøper du nybygg har du svært lite vedlikehold til å begynne med – men etter 3-4 år begynner det å dukke opp litt småtteri….Så det vil være riktig å legge inn et generelt fradrag for vedlikeholdskostnader. Hvor stort det skal være er diskutabelt / men kanskje 5% (1000 i måneden) ? …Da blir vel netto yield 3% – som kanskje er riktig for meget attraktive og sentrale leiligheter i Oslo nå. Tror vel et sted mellom 3 og 3,5% generelt for god beliggenhet i Oslo…..
Takk igjen
Vedlikeholdskostnader er vel helt minimale for nybygg, og varierende for eldre leiligheter. Tenker at det til en viss grad reflekteres i kjøpsprisen også? For selskapene i fondet så tar jo de løpende vedlikehold over driften (dermed reflektert i regnestykket mitt med P/E 19.1x ->5.24%), mens for utleiebolig har jeg ikke lagt inn noe
Oppdaterte innlegget for de forutsetningene du ga meg i går også, helt super input!
Hei! Jeg har to spørsmål:
1. Nå for tiden forventer de fleste at kjøpsprisene skal kraftig opp i Oslo over det neste år. Er dette allerede bakt inn i prisen for fondet siden aksjemarkedet er raskere til å ta med fremtidig kontantstrøm enn eiendomsmarkedet? Kan man se om fondene historisk sett følger prisforventninger eller de faktiske prisene?
2. avkastning på egenkapital blir som sagt forandret hvis man tar med prisvekst. I fondet har man ikke 60% belåning, så man er mer enn dobbelt så eksponert mot prisveksten hvis man kjøper. Virker som den forskjellen ikke er med
Heisann! Skal svare så godt jeg kan
1. Det er egentlig sammenlignbart. Nå løpende avkastning er 4.95% for bolig, så er det basert på dagens leie og dagens priser samt forutsetningen jeg har. Det samme gjelder i de 4.29% for fondet (aksjene). Fondet følger veldig godt utviklingen i selskapenes faktiske resultater og priser. Prisforventninger er litt implisitt ut i fra aksjenes prising
2. Belåningen i fondet er for tiden 52%. Selskapene har gjeld, selv om selve investeringen i fondet ikke er belånt. Så det skal være sammenlignbart det også. Var derfor jeg sammenlignet investeringen i fondet med EK investeringen i leilighet.
Bare følg opp videre om jeg misforsto noe eller forklaringene var uklare
Mvh
Thomas